评估知识

【摘要】评估机构具备合法的评估资质。评估机构采用市场比较法、成本法根据被评估房屋所在区位、用途、建筑面积等予以评估，符合规定。评估机构对于原告房屋及土地的性质定性准确，与原告房产证登记情况一致，原告提出房屋价格过低的理由不能成立，不予采纳。

【前言】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。本文通过一案例分析显示因房屋价格评估引发的征收拆迁纠纷诉讼司法裁判的一些特点。

【资料】 被告XXX区政府于2016年12月28日作出的《国有土地房屋征收补偿决定书》，对彭某某位于XX市XXX路北侧XX小区的房屋实施征收补偿，确认彭某某享有的房屋补偿价款为644983元。彭某某在法定期间提出行政复议，XX市政府于2017年4月7日作出的《XX市人民政府行政复议决定书》，决定内容为维持XXX区政府于2016年12月28日作出的《国有土地房屋征收补偿决定书》。原告诉称，原告所有的房屋房产证、国土证手续齐全，属于国有出让土地性质，建于2007年是标准的商品房。楼区政府的补偿决定书和市政府回复决定书将其定性为上世纪九十年代的小产权房，属定性错误，也导致评估价格过低。

【结果】评估机构采用市场比较法、成本法根据被评估房屋所在区位、用途、建筑面积等予以评估，符合规定。评估机构对于原告房屋及土地的性质定性准确，与原告房产证登记情况一致，并未将涉案房屋定性为小产权房。评估时已考虑到涉案房屋土地性质、所处地段等各种因素。原告提出房屋价格过低的理由不能成立，不予采纳。该评估机构具备合法的评估资质。评估报告已向原告进行了告知、送达。原告提出被告作出的《房屋补偿决定书》违法的事实不能成立，对其申请撤销该《房屋补偿决定书》的请求，不予支持。判决驳回原告彭某某的诉讼请求。

【讨论】根据法律规定，涉案房屋的评估机构是经过红线范围内国有土地上房屋被征收人投票选定产生的评估公司。投票评选时，XXX公证处公证员到现场进行了票选现场公正，有公正文书为证。评估公司出具的分户评估报告进行公示后送达至被答辩人。评估价格是评估公司依据市场法、科学、客观、公正的据实评估结果。被征收房屋的评估以被征收人的房屋权属证书所登记的权利范围为评估对象，评估机构采取的是房地合一的技术路线，小区内公共配套设施（围墙、驳岸等）价格均已包括在房屋主体价格内。因此，原告主张的房屋评估价格过低的诉讼请求没有得到法庭的支持。

【参考资料】

1.区人民政府组织实施强制拆除原告的房屋，没有事实和法律依据，依法应确认违法。

2.严格按照征用土地方案组织落实征地补偿安置工作，落实安排好群众的生产生活。

 3.被拆迁人已足额领取了补偿款，拆除原告家的房屋的行为符合先补偿后搬迁的规定。

4.房屋所在的国有土地已被出让，按照房随地走的原则，该房屋楼也有征收的必要。