评估知识

对于农村自建房的评估，一般是在拆迁时才用得着的。一般的评估方法在住建部于公布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确指出，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

集体土地使用权和集体土地上房屋所有权整体价值的评估，应该参考设定抵押时，类似房地产的市场价格进行，但是在方法的选择上又有很大不同。

一、市场法

按照现行规定。农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋扥房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限于集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在目前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。

二、收益法

农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集集体土地类似企业的收入和投入成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少导致收益法也不适用农村房屋价值评估。

三、假设开发法

假设开发法又被称为剩余法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。

四、成本法

指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。

农村自建房，基础造价预算包括材料费、人工费、机械费和措施费4个方面，今天我们就从这4个方面来说说工程预算造价到底该怎么算？

1、建房材料费

材料费主要指构成房屋主体的各种原材料，辅材、构配件、半成品等的费用。材料费是农村自建房最大的开销，基本上可以占到总成本的50%~60%。材料费的算法是：材料消耗量X材料单价。材料单价根据当地工程造价主管部门（建委）定期发布的建材价格来计算。

2、建房人工费

人工费就是直接从事工程生产和辅助生产的工人工资，大概占到总造价的30%~40%。以每个工人的实际工程量为标准来发工资，有效控制成本。

3、建房机械费

在建房过程中还有一项费用是不可节省的，那就是机械费。包括搅拌机、升降机等设备的租赁费用，省钱的小窍门就是与施工队协商，控制好各种设备的进场时间，不要一次性租齐造成资源浪费。

4、建房措施费

措施费就是施工过程中非施工实体项目的各种费用，比较多而且比较杂，主要有安全、文明施工费，夜间施工增加费，二次搬运费以及冬雨季施工增加费等费用。一般按照人工费的20%~30%做预算。

首先，在计算成本之前，我们需要明确一点，自建房的成本都由哪些部分组成。

影响自建房成本的因素大致可以分为以下几类：

土地费用，土地费用因地区而已，实际在农村盖房翻盖的居多，所以这个成本我们可以忽略；

地基费用，包含地基和基础；

房屋主体造价，主要涉及基础建筑材料，比如水泥、钢筋、木材、砖、沙、石、壁砖、瓦等，以及人工成本和对应的材料运输费用；

装修费用，包含软硬装材料费用（比如地砖、地板、天花板、涂料、壁纸、橱柜、燃气、门窗等等）、人工安装费用、改水电费用、室内设计费用；

除了上面这些花钱大头，还需要考虑后期购买家具和家电产生的实际花销。

上面所有内容预估花销之和就是自建房的总成本啦，大家可以根据自己所在地区的物价水平逐一推算一下。

如果懒得算这个账，也可以参考一下大数据。从我们目前掌握的建房大数据来看，一般砖混结构房屋每平米的造价在800-1200元左右；框架结构房屋每平米的造价在1100-1500元左右；轻钢结构房屋每平米的造价在1200-1800元左右；木结构房屋每平米的造价在2000-3000元左右。

以上涉及到价格的地方仅供参考，毕竟各地人工成本、建材费用等均会存在明显差异，具体以建房实际价格为准。

自建房屋的人工费和材料费是多少?

现在，随着价格的上涨，自建房屋的成本变得更加昂贵。对于一般形状的房子，如果仅仅是承包工人，几年前是180左右，现在是300左右。一间100平米的房子的人工成本超过30000元。不算材料成本，普通材料的成本是800-900元。这样算下来大概是1000-1200元。不包括门窗，只包括土木工程的费用。

一般一块红砖5毛/块，一袋水泥25-30元，一块方石的价格在130元左右。一般2-3层的房子价格在300平米左右。土木工程的造价高达30万元。许多公司宣传说，30万元是建造别墅的概念。不计算门窗，不计算装修，不计算地基，不计算明沟散水，不计算化粪池，不计算屋顶防水，不计算防雷。引导客户上门后增加预算。因此，真正需要建造的可以直接入住的别墅至少要80 -90万，面积在300平方米左右。低于这个价格是以次充好还是中途涨价。

不同地方的劳动力成本差别很大。一般来说，农村房屋建设的承包用工和材料的价格在260-300平方米左右。在河南、山东、甘肃和东北等省份，成本将降低20%。但在浙江、福建、广东等劳动力价格较贵的地方，劳动力成本高达300以上。

材料成本主要包括:水泥、砖、钢筋、砂、石、模板、木材等辅助材料。费用是根据这些主要材料来估算的。

一般基础造价在3万元-5万元左右，这是根据基础方法、深度和当地地质条件确定的。如水泥成本按单层计算，150平方米* 3 = 450，墙面与门梁相连，每10平方米墙面用1.1袋水泥。基础打好后，一楼的房子需要150-200袋水泥，按照现在的价格25-30元/袋。按普通红砖的价格，每块3-5毛，一般每平方米墙100块左右。钢筋一般在4000-5000吨，根据钢材市场价格浮动。如果有住房计划，可以提前注意钢材的价格，以较低的价格购买一些加固材料。砖混结构配筋一般为13kg / m2，框架结构配筋一般为15kg / m2。石材的价格一般是每立方米100元。在一些地区，靠近采石场的人可以得到每立方米80元。沙子的价格和石头的价格差不多。模板一般需要20井左右，每井240元，4800元，顶柱的用材一般需要1000元左右，其他成本都在1000元左右。

一般来说，各地的价格各不相同，但一般来说，就是这样一个参考价格。材料的价格每年都会上涨。

由于人工成本和材料成本之间存在一定的价格差异，所以有必要到当地建材市场进行询价。